임대차 2법 시행 전후, 서울 행정동별 월세화와 전세 상승 가속은 겹쳤는가

서울 아파트 전월세 계약 909,764건을 행정동 427개에 배정해, 시행 전(2018.8.~2020.7.)과 시행 후 2주기(2022.8.~2024.7.)를 비교했습니다. 지도와 그래프의 동을 누르면 그 동의 값이 아래에 나옵니다. 모든 지표는 시행 전후 차이를 기술한 값입니다.

연구 질문 임대차 2법 시행 전후로 서울 행정동별 아파트 임차계약의 구성(전세·월세)은 어떻게 달라졌는가? 월세 비중이 서울 평균보다 크게 늘어난 동은 전세보증금 상승 속도가 시행 전보다 빨라진 동과 겹치는가? 갱신요구권이 많이 쓰인 동은 어디이며, 두 지표와 어떤 관계인가?

지표 읽는 법

ΔLQ 월세계약 입지계수 변화

ΔLQ = LQ후 − LQ전,  LQ = 동의 월세 포함 계약 비율 ÷ 서울의 월세 포함 계약 비율

단위
행정동 · 두 기간 모두 계약 30건 이상
높으면
시행 후 서울 평균보다 월세 쪽으로 더 기운 동
낮으면
전세 쪽으로 기운 동
자료
준공 2017년 이하 단지의 전월세 계약(공공임대 제외). 월세 > 0이면 월세 포함

RG 전세보증금 상대 누적 상승률

RG = g후 − g전,  g = 동 안 단지×면적 묶음별 ln(2년차 ÷ 1년차 ㎡당 보증금)의 중위값

단위
행정동 · 1·2년차 모두 거래가 있는 묶음 5개 이상 · 각 기간 시작 전년도까지 준공된 단지
높으면
시행 후 기간의 1년차→2년차 상승 폭이 시행 전 같은 구간보다 컸던 동
낮으면
시행 후 기간의 1년차→2년차 상승 폭이 시행 전 같은 구간보다 작았던 동
자료
순수전세(월세 0) 계약(공공임대 제외), ㎡당 보증금 상하위 1% 제외

U 갱신요구권 사용률(참고 지표)

U = 갱신요구권 '사용' 계약 ÷ 갱신 계약

단위
행정동 · 시행 후 기간만 · 갱신 계약 20건 이상
높으면
갱신 때 권리를 행사한 계약이 많은 동
낮으면
행사 표시 없이 갱신한 계약이 많은 동
자료
시행 후 계약의 계약구분·갱신요구권 항목(공공임대 제외). 금액이 그대로인 기간 연장 갱신은 신고 대상이 아니어서 일부만 자료에 잡힌다. 빈 값은 미사용으로 보며, 실제 사용률은 U와 U_upper 사이

1지도로 보기

월세계약 LQ 변화와 전세 상대 상승률

지도나 그래프에서 동을 누르면 이 자리에 그 동의 값이 나옵니다.

2월세화 지역과 전세 상승 가속 지역은 겹치는가

행정동별 ΔLQ와 RG

3권역과 자치구로 묶어 보기

권역별 분포

자치구별 RG와 90% 구간

주택 재고 특성과 두 지표의 상관

각 칸은 행정동 단위 Pearson 상관과 90% 구간(동을 다시 뽑는 부트스트랩 1,000회)입니다. 진한 칸은 구간이 0을 포함하지 않는 경우입니다. 칸에 마우스를 올리면 Spearman 값이 나옵니다.

재고 특성 가운데 두 지표와 뚜렷하게 관련된 것은 시행 전 LQ뿐이다. 시행 전 LQ–ΔLQ 상관(−0.60)에는 같은 시행 전 값이 양쪽에 들어가 생긴 부분이 섞여 있어, 다른 해로 나눈 값(−0.37)과 함께 읽는다.

4전월세신고제가 결과를 흔들었는가

서울 월별 계약 수와 월세 포함 비중

행정동별 신고 증가배수 R과 ΔLQ

5갱신요구권: '빈 값'은 미사용인가

순수전세 갱신 계약의 보증금 인상률

6결과 해석

값이 높은 곳과 낮은 곳

  • 서울 전체에서 월세 포함 계약 비중은 시행 전 28.3%에서 시행 후 42.4%로 늘었고, 이 증가의 절반가량은 전월세신고제 시행(2021.6.) 이전에 이미 나타났다.
  • ΔLQ(기존 단지)는 서북·서남권에서 높고 도심권에서 낮다. 상위·하위 동에는 계약 수가 최소 기준(30건)에 가까운 동이 많다.
  • RG는 서대문·영등포·성동·구로·마포·동작·강동이 높고, 강남·금천·중랑·서초가 낮다. 동남권 중 강남·서초·송파는 낮고 강동은 높다. 동 단위 값은 대부분 0과 구별되지 않아 순위로 읽지 않는다.
  • 갱신요구권 사용률은 특정 권역에 몰리지 않고 서울 전역에 흩어져 있다(Moran's I −0.04, 권역 중위 35~38%). 높은 동은 장위1동 71%(90% 구간 65~77%), 개포4동 70%(66~73%), 신길4동 67%(61~72%)이고, 낮은 동은 신림동 0%(0~7%), 용답동 4%(2~11%)이다. 신림동은 갱신 39건 중 22건이 2022년 준공 소형 월세 단지의 계약이다.

세 지표의 공간 패턴

  • 월세화 지역과 전세 상승 가속 지역은 일부만 겹친다. ΔLQ–RG 상관은 약하고(r = 0.08, ρ = 0.14), 같은 방향인 동이 두 지표가 무관할 때보다 조금 많은 정도이다.
  • ΔLQ와 RG는 약한 양의 공간 자기상관을 보인다.
  • U는 공간 자기상관이 없고 다른 두 지표와의 관계도 거의 없다.

도시 구조와의 연결

  • RG가 높은 자치구는 서북·서남권에 모여 있다. 동남권은 시행 전 상승률이 가장 높았고 시행 후 상승률이 그보다 낮아 RG가 음수이며, 평균으로의 회귀가 섞였을 수 있다.
  • 동별 주택 재고 특성과의 관계는 약하다. 노후 단지 비중과 신규 공급 비중은 ΔLQ·RG 어느 쪽과도 상관이 거의 없다(|r| ≤ 0.03, 90% 구간이 0 포함).
  • 60㎡ 이하 소형 비중이 높은 동은 ΔLQ가 조금 낮다(r = −0.15, 90% 구간 −0.24 ~ −0.06). 소형 비중이 높은 동은 시행 전부터 월세 비중이 높았던 점(소형 비중–시행 전 LQ r = 0.38, 90% 구간 0.30 ~ 0.46)과 함께 읽어야 한다.
  • 가장 뚜렷한 관계는 시행 전 LQ이다. 시행 전 월세 비중이 높던 동은 ΔLQ가 낮고(기준·변화를 다른 해로 나누면 r = −0.37), RG도 조금 낮다(r = −0.19). 도심권 중구 일대의 낮은 ΔLQ도 이 수렴과 겹치며, 원인은 이 자료로 알 수 없다.
  • 신규 단지는 소형·월세 비중이 높아, 전체 계약 기준 ΔLQ 상위 동은 기존 단지만 보면 순위가 크게 내려간다.

이 결과만으로 설명할 수 없는 점

  • 금리, 2023~2024년 전세가 하락, 신규 입주 등 같은 시기의 다른 변화를 걸러내지 않았다. 차이를 임대차 2법에 돌릴 수 없다.
  • RG는 층·향 차이가 남은 간이 지표이다.
  • 신고제 고유의 변화는 분리하지 못했다.
  • 업무지구 접근성과 서북·서남권의 높은 RG의 관계는 가설이며, 역세권 접근성 등 지역 여건 변수로 검정한다.

7자료와 방법

연구 질문과 비교 기간

임대차 2법 시행 전후로 서울 행정동별 아파트 임차계약의 구성(전세·월세)은 어떻게 달라졌는가? 월세 비중이 서울 평균보다 크게 늘어난 동은 전세보증금 상승 속도가 시행 전보다 빨라진 동과 겹치는가? 갱신요구권이 많이 쓰인 동은 어디이며, 두 지표와 어떤 관계인가?

  • 시행 전 2018.8.~2020.7.(시행 전 3주기), 시행 후 2022.8.~2024.7.(시행 후 2주기). 두 기간 모두 8월~이듬해 7월이라 이사철 구성이 같다.
  • 공간 단위는 행정동(admdongkor ver20261001, 2026.10.1. 기준 경계, 427개).
지표 정의 ΔLQ · RG · U

지표 A. 월세계약 입지계수(LQ)와 변화(ΔLQ)

LQ_i,t = (M_i,t / N_i,t) / (M_서울,t / N_서울,t) M: 월세 포함 계약, N: 전체 계약 ΔLQ_i = LQ_i,후 − LQ_i,전
  • 전체 계약 기준(dLQ_all)과 준공 2017년 이하 단지 기준(dLQ_exist) 두 가지. 두 기간 모두 30건 이상인 동만 표시.
  • 서울 전체 대비 비율이라 신고제에 따른 서울 전역의 일률적 증가분은 상당 부분 상쇄된다.

지표 C. 상대 누적 상승률(RG)

g_c,t = ln( P_c,t,2년차 / P_c,t,1년차 ) c: 단지(aptSeq) × 전용면적 묶음, P: 순수전세 ㎡당 보증금 중위값 g_i,t = median g_c,t, RG_i = g_i,후 − g_i,전
  • 1·2년차 모두 거래가 있는 묶음만 사용. 각 기간 시작 전년도까지 준공된 단지만 사용(입주 초기의 낮은 1년차 전세가 배제). 두 기간 모두 묶음 5개 이상인 동만 표시.

참고 지표. 갱신요구권 사용률(U)

U = '사용' / 갱신 계약 U_upper = ('사용' + '빈 값' 중 인상률 정확히 5%) / 갱신 계약
  • 시행 후 기간만. 갱신 계약 20건 이상인 동만 표시.

불확실성과 공간 통계

  • 90% 구간: ΔLQ는 동별 계약을, RG는 동별 묶음을 다시 뽑는 부트스트랩(1,000회). U는 Wilson 구간.
  • 전역 Moran's I: 퀸 인접(기본)과 k=6(강건성), 순열 999회. LISA: 퀸 인접, 순열 99,999회, FDR 보정.
자료와 전처리 단계별 건수
  • 국토교통부 아파트 전월세 실거래 자료(공공데이터포털 API), 서울 25개 구 × 48개월. 진단용으로 사이 기간 24개월도 수집.
  • 지오코딩: 브이월드 지오코더(지번 정확 일치 99.27%). 행정동 결합: 단지 좌표 point-in-polygon(EPSG:5179).
  • 공공임대로 보이는 단지(단지명 키워드)는 모든 지표에서 제외. 잠원동·반포3동은 좌표 실패 단지 배정에 따라 결과가 달라져 해석 유보.
한계
  • 법정동–행정동 결합 오차: 경계 근처 단지는 이웃 동으로 들어갈 수 있다. 지오코더와 경계 결합이 다른 단지 84개(0.96%) 중 500건 이상 6개는 직접 확인해 배정했고, 4개는 지오코더 쪽, 2개는 경계 결합 쪽이 맞았다. 큰 단지 하나의 배정이 작은 동의 LQ를 크게 바꿀 수 있다.
  • 좌표 실패로 인한 제외: 12개 단지 748건(모두 시행 전). 잠원동 9개 단지를 어느 동에 넣느냐에 따라 잠원동·반포3동의 ΔLQ 크기 순서가 뒤바뀌어 해석 유보로 표시했다.
  • 신고제 단절: 신고제 시행 직전·직후 6개월의 월세 포함 비중은 5.0%p 차이를 보였으나, 같은 계절 구성의 비교 구간에서도 +2.7%p와 −3.8%p의 변화가 나타나 신고제 고유의 변화를 분리하지 못하였다. 다만 기존 주택에서는 신고 증가배수와 ΔLQ의 상관이 거의 없었다.
  • 공공임대 판별: 단지명 키워드로만 표시했다. 소셜믹스 임대동은 걸러낼 수 없고, 키워드가 없는 임대 단지는 후보 목록으로만 남겼다.
  • 갱신 계약의 신고 범위: 보증금과 차임이 그대로인 기간 연장 갱신은 신고 대상이 아니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제4조의3). 그래서 REN과 U는 모든 갱신이 아니라 '자료에 잡힌 갱신 계약' 기준의 비율이며, 금액이 그대로인 갱신이 얼마나 빠졌는지는 알 수 없다. 자료에는 금액이 그대로인 갱신도 12.4% 들어 있으며, 그 이유는 [확인 필요]이다. 빠진 갱신이 있는 만큼 REN은 실제보다 낮게 잡혔다. U는 빠진 갱신 중 갱신요구권을 쓴 계약의 비중에 따라 높게도 낮게도 잡혔을 수 있다(자료 안의 금액 그대로 갱신 17,801건 중 7,077건이 '사용').
  • 평균으로의 회귀: RG는 시행 전 상승률과, ΔLQ는 시행 전 LQ와 음의 상관이 있다(ΔLQ는 기준·변화를 다른 해로 나눠도 남음).
  • 그 밖에: 해제 거래 미반영, 완전 중복 행 유지(중복 제거 결과와 거의 같음), 갱신요구권 빈 값은 미사용으로 가정(실제 사용률은 U와 U_upper 사이, 둘 다 자료에 잡힌 갱신 기준), 최소 건수 기준은 잠정값.